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民法典研究室(第19期)——租賃合同

2022-01-29 15:19:50 來源:合規部 作者: 瀏覽:763

一、租賃合同的種類

租賃合同是我們日常生活中最常見的合同類型,分為定期租賃合同和不定期租賃合同。當事人在合同中明確約定了租賃期限的,為定期租賃合同,根據《民法典》705條的規定,租賃期限不得超過二十年。超過二十年的,超過部分無效。租賃期限屆滿,當事人可以續訂租賃合同,但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。不定期租賃合同的表現形式主要有以下幾種:1.未約定租賃期限或者約定不明,又無法協議補充的,視為不定期租賃;2.租賃期限為六個月以上,且未采用書面形式,無法確定租賃期限的,視為不定期租賃;3.租賃期限屆滿,承租人繼續使用租賃物,出租人未提出異議,租賃合同繼續有效,租賃期限為不定期。不定期租賃合同的雙方當事人可以隨時解除合同,但出租人解除的,應在合理期限之前通知承租人;承租人解除的,可隨時通知出租人。

二、當事人的權利義務

(一)出租人的義務

1.維修義務。根據《民法典》第713條的規定,出租人對租賃物具有維修義務,若出租人不履行維修義務的,承租人可自行維修,維修費用由出租人承擔;因維修租賃物影響承租人使用的,應當相應減少租金或延長租期。

2.適租義務。出租人應當按照約定將租賃物交付承租人,并在租賃期間內保持租賃物符合約定的用途。若存在下列情形之一的,因出租人原因致使租賃物無法使用的,承租人可以解除合同:1.租賃物被司法機關或行政機關依法查封;2.租賃物權屬有爭議;3.租賃物具有違反法律、行政法規關于使用條件強制性規定情形。

此外,租賃物危及承租人安全或者健康的,承租人可以隨時解除合同,即使承租人在訂立合同時明知該租賃物質量不合格。

(二)承租人的權利

1.優先購買權(僅限于房屋租賃)

出租人出賣租賃的房屋,原則上承租人享有優先購買權,但房屋共有人行使優先購買權,或者出租人將房屋出賣給近親屬的,承租人沒有優先購買權。

出租人履行通知義務后,承租人在15日內未明確表示購買的,視為放棄優先購買權;出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的,應在拍賣5日前通知承租人,承租人未參加拍賣的,視為放棄優先購買權。

承租人的優先購買權受到出租人侵害時,可主張損害賠償,但不得主張其與第三人的房屋買賣合同無效。

2.“買賣不破租賃”(不限于房屋租賃)

出租人在租賃期間轉讓租賃物所有權的,不影響租賃合同的效力,承租人可繼續承租該租賃物。

3.在房屋租賃合同存續期間,承租人死亡、被宣告死亡或者被宣告失蹤的,與承租人生前共同居住的人、承租人的共同經營人、承租人的其他合伙人,有權法定承受該房屋租賃合同。

4.出租人就同一房屋訂立數份租賃合同,按照下列順序確定承租人:(1)已經合法占有租賃房屋的承租人;(2)已經辦理登記備案手續的承租人;(3)合同成立在先的承租人。

(三)承租人的義務

1.不得擅自轉租。

《民法典》第716條第二款規定:“承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同!钡鲎馊酥阑蛘邞斨莱凶馊宿D租的,在六個月內不行使該權利的,則不得再行使解除權,且不能訴轉租合同無效。

2.不得擅自裝修裝飾。

未經出租人同意,承租人不得擅自對租賃物進行裝修裝飾,否則,裝修費用由承租人自行負擔,且出租人有權要求承租人恢復原狀或賠償損失。

3.不得擅自擴建。

未經出租人同意,承租人不得擅自對租賃房屋進行擴建,否則,擴建費用由承租人自行負擔,且出租人有權要求承租人恢復原狀或賠償損失。

(上述分析僅代表作者自己的觀點)

 

 

          

 

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